¿Quieres ser dueño de una propiedad abandonada en México? Esto dice la ley en 2025

Propiedad abandonada: ¿es posible convertirte en dueño legal?

En México, el sueño de adquirir una propiedad abandonada puede parecer tentador, especialmente cuando observamos casas y terrenos desocupados por años. Sin embargo, este proceso no es tan sencillo como entrar y ocupar el espacio; se requiere cumplir con condiciones legales estrictas que están claramente establecidas en el Código Civil Federal.

La clave está en un mecanismo jurídico llamado prescripción positiva, también conocido como usucapión, que permite a una persona convertirse en dueña de un bien inmueble bajo ciertos criterios.

Propiedad abandonada :¿Qué es la prescripción positiva y cómo funciona?

La prescripción positiva se define como la posibilidad de adquirir la propiedad de un inmueble cuando este ha sido ocupado de manera pacífica, continua y pública durante un periodo de tiempo establecido por la ley. Según el Código Civil Federal, esta condición se aplica a quienes demuestran haber actuado como propietarios reales, siempre respetando las normas legales.

En términos concretos, el artículo 1156 señala que cualquier persona que haya poseído un inmueble con las condiciones exigidas puede promover un juicio para que se reconozca su derecho de propiedad. Sin embargo, esto no es automático ni sencillo, ya que el proceso debe ser aprobado por un juez y la resolución inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Requisitos para adquirir una propiedad abandonada

Si deseas iniciar este proceso, debes cumplir con criterios legales específicos para la usucapión:

1. Posesión pacífica y continua: La propiedad debe haber sido ocupada de forma ininterrumpida durante un periodo de tiempo estipulado.
2. Publicidad del hecho: La ocupación debe ser conocida públicamente; no puede ser clandestina.
3. Buena fe o mala fe: La ley distingue entre posesión de buena fe (cuando el ocupante cree tener derecho) y de mala fe (cuando sabe que no tiene derecho, pero aun así ocupa el inmueble).

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Los tiempos necesarios para que una propiedad pueda ser reclamada son:

• 5 años: Cuando la ocupación se realiza de manera pacífica y de buena fe.
• 10 años: Si la ocupación es de mala fe.

Además, el inmueble debe estar registrado en el Registro Público de la Propiedad. Si no lo está, el interesado debe tramitar un Certificado de No Inscripción antes de proceder con el juicio.

Propiedades que no pueden ser adquiridas

No todas las propiedades abandonadas son elegibles para este proceso. Según el Código Civil, los bienes de carácter público o privado que pertenezcan a la administración pública no pueden ser prescritos. Por ejemplo, casas propiedad del gobierno o terrenos que forman parte de proyectos federales no son susceptibles de usucapión.

¿Qué hacer si la propiedad no está registrada?

Cuando un inmueble no tiene registro, las personas interesadas pueden enfrentarse a obstáculos adicionales.

De acuerdo con expertos como Ricardo Cuevas Miguel, profesor de Derecho Civil de la Universidad Iberoamericana, la falta de titulación complica enormemente las transacciones y coloca a los ocupantes en una situación jurídica precaria.